서울 강북 아파트, 매물이 사라졌다 — '26 상반기 부동산 시장

서울 아파트 시장에서 이상한 일이 벌어지고 있습니다. 사려는 사람은 있는데 팔겠다는 사람이 없습니다. 매물이 씨가 말랐다는 표현이 과장이 아닙니다.

특히 강북권에서 이 현상이 두드러집니다. 왜 이렇게 됐는지, 데이터로 짚어봤습니다.

매물은 줄고 사려는 사람은 늘었다 — 강북권 아파트 시장의 이상 신호

강북이 강남을 앞지르기 시작했습니다

한국부동산원 5월 셋째 주(5월 11~18일) 주간 아파트가격 동향을 보면 서울에서 상승률이 가장 높은 자치구는 성북구로 0.49%를 기록했고, 강북구 0.45%, 도봉구 0.37%, 노원구 0.32%도 외곽 지역 중 상대적으로 높은 상승률을 나타냈습니다. 같은 기간 한양대 이창무 교수가 토지거래허가 신청 자료와 국토교통부 실거래 자료를 결합해 산출한 서울 아파트 매매가격 주간지수에서는, 강북·노원·도봉·성북이 포함된 동북권의 실거래가 지수 변동률이 0.75%를 기록해 서울 전체 및 강남 3구·용산의 0.60%를 웃돌았습니다.

위 사실은 강남만 오른다는 공식이 올 들어 흔들리고 있는 사실을 보여주고 있는 겁니다. 그동안 가격 상승이 상대적으로 더뎠던 지역에서 이른바 가격 키맞추기 현상이 나타나고 있다는 분석이 나옵니다. 이런 것을 일종의 나비효과라고 할 수 있을까요? 실제로 그런 측면이 있습니다. 다른 지역이 오르면 내가 소유한 아파트도 올라야 자산가치의 형평이 맞는 게 아닌가요? 아파트는 자산이면서도 동시에 물가의 영향을 받는 재화이기 때문에, 그렇지 않으면 상대적 빈곤이나 물가 상승의 측면에서 손해를 보는 셈이 됩니다.

전세가 먼저 움직였습니다

매매가 오르기 전에 전세가 먼저 뛰었습니다. 서울 아파트 전세 거래량은 올해 5월 6000건대로 떨어지며 10년 만에 최저치를 기록했고, 부동산 플랫폼 아실 기준 전세 매물도 1년 전보다 20% 넘게 줄었습니다. 특히 강북·성북·노원·도봉구 등 강북권은 전셋값 상승률이 서울 평균을 크게 웃돌며, 일부 자치구는 한 달 새 1%대 급등을 기록하기도 했습니다. 전셋값이 오르니 세입자들이 차라리 사겠다는 쪽으로 돌아서고 있는 겁니다. 이런 매수자들은 꾸준하게 나오고 있습니다. 

왜 매물이 안 나오나 — 공급 측 분석

수요가 늘어난 것만큼 공급이 줄어든 이유도 있습니다.

첫째는 갈아타기 수요 실종입니다. KB부동산 3월 월간 주택가격 동향에 따르면 서울 한강 이북 14개 구 아파트 평균 매매가격이 11억1831만원을 기록하며 처음으로 11억원을 넘어섰습니다. 가격이 오르면서 팔아도 옮길 곳이 마땅치 않으니 집주인들이 움직일 수가 없는 겁니다.

둘째는 양도세 중과 부활입니다. 지난 5월 양도세 중과 유예가 종료되자 이틀 새 서울 아파트 매물이 빠르게 자취를 감췄습니다. 강동구가 8.9% 줄어 가장 가파른 감소세를 보였고, 성북구도 6.2% 줄며 그 뒤를 이었습니다. 다주택자 입장에서 팔면 세금이 크게 나오니 매물을 거둬들인 겁니다. 

사려는 사람은 오히려 늘었습니다

공급은 줄었는데 수요는 반대로 움직입니다. 올해 1~5월 서울 생애최초 주택 구입자가 전체 매수자의 45.6%를 차지하며 역대 최고치를 기록했습니다. 이 중 30대 비중이 56.1%로 처음 과반을 넘었고, 노원구·성북구 등 비강남권 외곽지역에 30대 생애최초 매수세가 집중됐습니다.

전셋값 부담이 커진 데다 공급 부족 우려까지 겹치면서 "지금 아니면 못 산다"는 심리가 실제 행동으로 이어지고 있는 겁니다.

하반기 전망

전세 매물 부족과 신규·갱신 계약 간 격차 확대가 실수요자들의 매수 전환을 자극하는 요인으로 작용하고 있습니다. 올해 서울 입주 물량은 지난해보다 31% 줄어들 전망이어서 공급 부족 압력은 하반기에도 이어질 가능성이 높습니다.

강북권 중저가 단지를 중심으로 한 실수요자 매수세는 당분간 꺾이기 어려운 구조입니다. 매물이 귀한 만큼 나왔을 때 빠르게 판단하는 것이 중요한 시점입니다.

마무리 

강남권 아파트가 투기수요가 낀 가격폭등으로 인한 것이었다면 거기에 정책의 부작용은 매물잠김현상을 초래하였습니다. 이것은 시장개입의 비싼 수업료라고 볼 수 있습니다. 결과적으로 서민층, 실수요자들의  아파트구하기가 더욱 어려워졌습니다. 게다가 대출을 조이려 하고 있다는 소식입니다. 하지만 제가 판단하기엔 집을 매수하려는 사람들은 이미 오른 아파트를 쳐다만 볼게아니라 남들의 관심사에서 먼 비인기지역을 살펴보면 쓸 만한 주택이 있습니다. 놀랍게도 멀지 않습니다. 중심가에서 전철 30분내에도 있습니다. 다만 이런 지역은 매스컴이나 사람들의 입에 그다지 오르지 않은, 말하자면 그로 인하여 저평가된 지역이 있으니 서울 지도를 펼쳐 놓고 지역을 선택한 후 해당지역의 실거래가를 먼저 확인하신 후 행동으로 옮기시기 바랍니다. 다음 글에서는 구체적인 저평가 지역 선정 기준을 다뤄보겠습니다