집값을 왜 못 잡나 ㅡ 2026년 5월 부동산 시장 흐름 총정리

2026년 5월, 서울 부동산 시장은 여전히 높은 관심을 받고 있습니다. 강도 높은 규제 정책에도 불구하고 약간 둔화되기는 했지만 여전히 상승세는 멈추지 않을 뿐 아니라 매물 잠김과 전월세 불안요소가 부작용으로 남아있는 가운데 대통령이 "시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없다"라고 강조하는 등, 6/3 지선이 끝나면 지속적인 규제책으로 집권 2년 차의 새로운 정책이 예측되고 있기 때문입니다. 그러면 지금 부동산 시장은 어떻게 돌아가고 있는지 간추린 뉴스를 통해 살펴보겠습니다.

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규제를 해도 오르는 서울 집값 ㅡ 2026년 5월 현재

2026년 5월 서울 부동산 시장 현황 - 규제 속에서도 지속되는 상승세

1. 규제에도 오르는 집값 - 가격상승의 심리

서울 서초구 잠원동 메이플자이 전용 59 ㎡가 지난 5월 15일 40억 5000만 원의 고가에 첫 거래됐습니다. 분양가 17억 4200만 원에서 입주 1년도 채 안돼 약 23억 원이 뛴 것입니다. 분양가 대비 상당한 차익이 발생한 사례로 관심을 모았습니다. 같은 시기 래미안 원베일리 입주민과 스포츠 행사를 열었다는 소식도 화제가 됐습니다. 평당 2억 원을 넘는 대장 아파트들끼리 '연고전'이라는 말이 나올 정도라는 시각입니다.

 

대한건설정책연구원에 따르면 서울 아파트 매매가격 지수는 지난해 2월 이후 단 한 달도 빠지지 않고 올랐다고 합니다. 기준금리 인상 가능성이 커지는 상황에서도 마찬가지입니다. 전문가들은 지금 시장에서 금리부담보다 공급 부족과 가격 상승 기대가 더 강하게 작용하고 있다고 분석합니다.

 

한국은행 주택가격전망 CSI는 올해 2월 96까지 떨어졌다가 5월엔 112까지 반등했습니다. 즉 시장 심리가 다시 살아나고 있다는 신호입니다.

 

반포와 잠원이 대장 자리를 놓고 경쟁하는 동안, 압구정 일대 초고층 단지를 계획하는 단지에서는 펜트하우스 등 초고가 아파트를 분양 계획한다는 소식도 들려옵니다.

 

[참고: 매일경제 이동인 기자 "대장아파트끼리 '고연전' 한다더니… 소형 첫 거래 40억 원 찍은 메이플자이", 뉴스 1 김동규 기자 "금리 올라도 집값 오른다… 서울 매매·전세 상승세 지속 전망"]

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한마디) 고가 거래 소식은 시장의 뜨거운 열기로 관심을 끌지만, 실수요자들이 느끼는 부담감도 함께 커지고 있습니다. 한편으론 가격 경쟁이 재점화될 가능성도 배제할 수 없습니다.

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2. 분양가 상승과 재건축의 역설 - 오를수록 손해 본다

최근 몇 년간 공사비는 약 30% 올랐지만 일부 지역 분양가는 96%까지 치솟았습니다. 단순히 자재비와 인건비 문제가 아닙니다. 고금리 장기화로 PF 이자 부담이 눈덩이처럼 불어난 데다가, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역이 줄어들면서 사업 리스크가 고스란히 분양가에 전가된 결과입니다.

 

대치동 은마아파트에선 더 역설적인 현상이 벌어지고 있습니다. 전용 76㎡ 시세가 30억 원을 넘어섰는데, 조합이 책정한 3.3㎡당 공사비는 900만 원으로 2년 전보다 30% 오른 수치입니다. 시장에선 이미 1000만 원을 넘어 1300만 원대 공사비까지 등장한 상황이라 앞으로 추가 인상 압력도 크다는 전망입니다. 결국 조합원 예상 분담금이 기존 예측치의 2배 가까이 늘어날 수 있다는 경고가 나왔습니다.

 

예전엔 "집값이 오르면 일반분양가도 높아져 분담금이 줄어든다"는 공식이 통했습니다. 지금은 공사비와 금융비용 증가가 일반분양 수익을 모두 상쇄해 버리는 구조가 되어서 다릅니다. 은마아파트는 20여 년간 각종 이유로 재건축이 막혀왔습니다. 강남구 한복판에 5000 가구가 들어서면 강남 전체 집값을 자극하고, 이주 수요가 전세시장까지 흔들 것이라는 우려였습니다.

 

[참고: 문화일보 "공사비 30% 올랐는데 분양가 96% 폭등 찐이유", 중앙일보 안장원 기자 "집값 뛰고 분양가 올랐는데 분담금 2배… 은마 재건축의 역설", 파이낸셜뉴스 이종배 기자 "분담금 7억 낼 판…3.3㎡당 재건축 공사비 역대 최고"]

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한마디) 결과적으로 규제 의도는 이해되지만 그 긴 시간 동안 조합원들만 희생양이 되었는데 그때 실시를 못하고 지연된 결과, 건축비 인상압력에 의한 분양가 상승을 고스란히 받게 되었습니다. 이런 현상은 결국 전 지역의 신축아파트와도 동일한 상황일 것이므로 분양가 인상과 아파트가격 상승으로 이어질 것입니다. 오를수록 손해 보는 구조라는 지적이 나오는 이유입니다.

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보유세 강화와 공급확대

3. 전세 실종이 월세로 이동

서울 임대차 거래의 70%가 월세(반전세 포함)로 체결되고 있습니다. 국토교통부 2026년 4월 주택통계에서 확인된 수치입니다. 전년 동기 대비 전세는 18.5% 감소했고, 전국 월세 비중도 68.5%로 5년 내 최고치를 기록했습니다.

 

임차인 입장에서는 전세사기 트라우마와 전세대출 이자 부담이 겹쳐 차라리 월세를 택하는 흐름이 강해졌습니다. 임대인 쪽에서도 보유세 부담을 월세 수입으로 충당하려는 경향이 뚜렷해지고 있습니다. 대출을 활용해 여러 채를 굴려온 다주택자일수록 이 구조에 의존도가 높다는 분석입니다.

 

결국 경쟁적 가격 상승 결과 매입에서 발생한 비용이 월세라는 형태로 서민 주거비에 전가된다는 지적이 나옵니다. 집값 상승의 과실은 소수가 가져가고, 그 비용을 세입자 전체가 나눠 부담하게 되는 셈입니다.

 

[참고: 문화일보 이근흥 기자"'전세 어디 갔나'… 서울임대차거래 70%가'월세'"]

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한마디 ) 이제는 정부의 발등에 불이 떨어진 격이 되었습니다. 보유세 전가와 아울러 실거주 유예에 따른 계약갱신청구권 행사 시 전월세 매물과 실거주하려 했던 매수인은 어떻게 될지 아직 이렇다 할 대비책이 확실치 않은 것 같습니다. 현재의 공급책으론 부족할 것이 뻔한데 이와 관련하여 기 실시되어 왔던 정책들을 일부 수정 보완책을 기대하여야 할 것 같습니다.

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4. 현 정부 2년 차 - 보유세 강화와 공급, 이번엔 통할까

현 정부 1년 차 수요억제 정책은 절반의 성과를 냈다는 평가입니다. 서울 아파트 월별 매매가격 변동률은 지난해 3-6월 4개월 연속 1%대에서 올해 4월 0.28%로 뚜렷하게 둔화됐습니다. 그러나 양도세 중과 부활 이후 서울 아파트 매물은 이달 9일 6만 8495건에서 29일 6만 1761건으로 9.8% 급감했습니다. 세금부담을 감수하고 팔기보다 버티겠다는 다주택자가 늘어난 결과입니다.

[참고: 뉴스 1 김종윤 기자의 현 정부 1년 차 부동산 대출·세금·토지거래허가정책 분석 기사 ]

 

2년 차 카드는 크게 두 가지입니다. 하나는 공급확대입니다. 도시형 생활 주택 2만 6000 가구 인허가, 공실 상가 · 오피스 주거 전환 1만 5000 가구, 태릉 골프장 · 과천경마장 · 방첩사 부지 착공을 1년 앞당기는 방안이 추진 중입니다. 다른 하나는 세제 개편입니다. 종합부동산세 공정시장가액비율 인상, 장기보유특별공제 실거주 요건 강화, 임대사업자 세제 혜택 축소가 유력한 카드로 거론되고 있습니다.

 

여기서 미국 사례는 참고할 만합니다. 미국의 보유세 실효세율은 0.83%로 한국의 0.15%보다 5배 이상 높습니다. 10억짜리 주택을 보유하면 연간 재산세만 1000만-2000만 원이 나옵니다. 보유자체에 비용이 크게 따르니 자연스럽게 매물이 시장에 나오는 구조입니다. 더 중요한 건 미국은 걷은 보유세를 해당지역 인프라에 투자한다는 점입니다. 세금을 내면 내 동네가 좋아진다는 체감이 있으니 수용성도 높습니다. 한국의 종부세가 정권마다 올렸다 내렸다를 반복하며 신뢰를 잃은 것과는 대조적입니다.

※ 수치 출처: 정책브리핑 "한국 부동산 보유세, 미국의 4분의 1 수준", 경향신문 "[최병천의 21세기 진보] 한국 종부세와 미국 보유세의 3가지 차이점"]

 

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한마디) 미국과 한국은 땅 넓이의 차이도 있고 국가가 성장한 배경도 다릅니다. 보유세의 활용은 지역 간 불균형해소를 위해 사용되어야 합니다. 도시의 성장과 쇠퇴의 사이클은 지역마다 다르겠지만 강남권 개발이 시작된 지 50년이 되었습니다. 그 덕에 강남권과 인접한 지역의 발전도 눈부셨습니다. 한 나라의 균형발전은 매우 중요합니다. 수도권을 중심으로 강남 쪽으로만 발전할 것이 아니라 강북 쪽으로도 발전 계획을 세워야 합니다. 그에 맞춰 도시생태계의 50년 주기 사이클을 고려한 도시계획이 이루어져야 할 것입니다. 우리나라는 미국과 달리 좁은 땅에 인구밀도가 높음을 감안해야 합니다. 걷어들인 보유세를 그 지역에 재투자한다면 비싼 지역 고급주택가와 그 외 지역의 편차가 더욱 벌어지고 말 것입니다.

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결론 -  20년 현장에서 본 부동산, 결국은 마음의 문제입니다

20여 년간 부동산 현장에서 지켜본 결론은 하나입니다. 정책이 시장을 못 잡는 근본 이유는 수요와 공급의 문제가 아니라 사람의 마음을 못 잡기 때문입니다.

 

메이플자이 입주민들의 자축 파티, 펜트하우스 같은 초고가 분양 소식은 보는 이에게 상대적 빈곤감을 줍니다. 그것은 추종심리와 보상심리로 이어지고, 결국 시장 전체의 눈높이를 끌어올립니다. 아무리 촘촘한 규제를 내놔도 이 심리의 연쇄고리를 끊지 못하면 집값은 다시 오를 겁니다.

 

더 근본적인 문제도 있습니다. 우리나라 다주택자 상당수는 자신이 번 돈으로 집을 산 게 아닐 수 있습니다. 대출을 활용해 여러 채를 굴리며 차익을 얻어 냈고, 역설적으로 오른 가격으로 인한 보유세가 월세로 세입자에게 전가되고 있습니다. 집값 상승의 과실은 일부가 가져가고, 그 비용을 다른 사람들이 나눠 부담하게 되는 부작용이 생긴 겁니다. 사회는 기업 투자와 같은 생산활동으로 부를 축적하는 것이 맞습니다. 생산에 기여하지 않고 부동산가격 상승으로 부를 축적하는 것은 사회정의상 문제가 있어 보입니다. 물론 기존의 것에 가치를 높인 점과 가격상승이 주택공급 능력을 가진 사람들을 끌어들여 공급측면에 기여한 점 등, 인정할 만한 측면은 있습니다. 그러나 현시점은 기울기가 심하므로 상대적으로 그렇지 않은 사람들이 피해의식으로 느낄 수 있습니다.

 

다만 오해는 없으셨으면 합니다. 펜트하우스 같은 초호화주택을 반대하는 것이 아닙니다. 그런 공간은 필요합니다. 젊은 세대에게 꿈을 심어주고, 더 나은 삶을 향해 도전하게 만드는 것이 자본주의 경제의 원동력이기 때문입니다. 다만 그 꿈이 생산과 노력이 아닌  짧은 시간에 일확천금과 대물림으로의 결과라면, 그것은 사회 정의의 문제입니다.

 

현 정부의 2년 차가 보유세 강화와 공급 확대로 방향을 잡은 것은 맞는 방향이라고 봅니다. 하지만 미국처럼 보유세가 내 동네 인프라로 돌아온다는 체감과, 세금을 내는 것이 사회에 기여하는 것이라는 공감대가 있어야 합니다. 정책의 기본 방향은  보유세가 지역 간의 불균형 해소를 위한 바탕이 되어야 합니다.

지금의 부동산 폭등의 발원지는 강남구라고 해도 과언이 아닙니다. 당시 군사정권 시절 집중적인 강남개발정책의 결과입니다. 강남구의 지리적인 위치가 고속도로의 출발점으로 지역을 위한 인프라가 필요했던 시점입니다. 강남개발에 맞추어 대한민국의 눈부신 성장이 있었음은 부인할 수 없습니다. 현시점에서는 강남지역의 가격 상승으로 인한 보유세는 상대적으로 낙후된 지역 발전을 위해 균형 있게 사용되어야 합니다. 

 

지금, 오늘 이 순간에도 강북에 있는 저희 사무실에는 매일 물건을 찾으러 내방하는 사람이 끊임없이 이어집니다. 그들 대다수는 젊은 신혼부부나 예비부부들 , 즉 젊은 층의 실수요자들입니다. 하지만 매물이 없고 가격을 쫓아갈 수없어 발길을 돌립니다. 때로는 중년 은퇴 부부가 자녀들 결혼으로 분가를 하자 작은 집으로 옮기려 오는 분들이 적잖습니다. 하지만 높아진 가격에 취득세와 양도세 부담으로 기존 주택을 처분할 계획을 접는 사례도 속출합니다. 그럴 때마다 현장에선 실수요자 보호 대책의 필요성을 절감합니다.

 

서민의 주거안정과 중상층의 주택평준화. 그것이 부동산정책이 궁극적으로 향해야 할 방향입니다. 집이 삶의 터전이 되는 날, 그날이 오기를 바랍니다.