다주택자 양도세 중과 유예, 5월10일 종료ㅡ 이후로 시장에 미치는 영향

2025년부터 한시적으로 유예되어 온 다주택자 양도세 중과세가 2026년 5월 9일부로 종료됩니다. 이제 며칠 남지 않았습니다. 다주택자라면 지금 당장 매도 여부를 결정해야 할 시점입니다.

5월 10일 이후 달라지는 다주택자 세금 부담

다주택자 중과 유예후의 시장의 향방과 선택지

양도세 중과란 무엇인가? 

일반적으로 부동산을 팔 때 내는 양도소득세는 양도차익에 따라 6-45%의 세율이 적용됩니다. 그런데 조정대상지역 내 다주택자는 여기에 중과세율이 추가됩니다. 2 주택자는 기본세율에 따라 20%,3 주택자 이상은 30%가 가산됩니다. 최고세율이 75%에 도달할 수 있습니다.

 

그동안 유예기간 동안은 이 중과세율이 배제되어 일반 세율로 매도할 수 있었습니다. 이젠 유예기간이 종료되어 10일 이후로는 중과세율이 그대로 부활합니다. 

종료전 매도, 서둘러야 하나 

양도세는 계약일이 아니라 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 양도 시점입니다. 단, 이번 보완방안에 따라 토지거래허가구역 내 다주택자는 5월 9일까지 관할 청에 토지거래 허가를 신청하면 중과가 배제됩니다. 허가 후 매매계약을 체결하고 지역별 기한 내 양도를 완료하면 됩니다.

 

• 강남 3구용산구ㅡ 계약일로 부터 4개월 이내(9월9일까지)
• 신규조정 대상 지역ㅡ계약일로 부터 6개월 이내(11월9일까지)

단순 가계약은 계약으로 인정되지 않으며, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다.

토지거래 허가구역이 아닌 지역 ㅡ연립, 빌라, 비규제지역 ㅡ은 바로 계약이 가능하므로 9일 이전 계약체결이 가능합니다.가족간 매매도 9일까지 신청하면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

따라서 이미 매수할 사람이 확보되어 있고 매도자가 의사 결정을 하였다면 지금 당장 9일까지 토지거래 허가서를 관할 관청에 제출한 것까지는 9일 이전 매매에 해당되어 중과세를 벗어날 수 있습니다. 이후로는 14일 이내에 관련서식에 따른 요구사항이 충족되면 토지거래허가를 받는데 지장이 없습니다.

만일 그렇지 않다면 매수자를 찾아내어 9일까지 토지거래허가 신청에 들어가는 것이 이제는 실무 경험상 쉽지는 않게 되었습니다. 오늘 기준으로 아직 신청 기회는 남아 있습니다.

유예 종료 후 시장에 미치는 영향

가격상승영향 : 종료가 임박하면서 강남권과 마포 등 인기지역에는 절세 매물이 나오는 경우는 있어도 현재로는 이 매물들이 가격에 미치는 큰 영향은 없어 보입니다. 이 기간이 지나면 오히려 중과세부담으로 파는 것을 포기하기 때문에 매물이 잠겨 버릴 수 있습니다. 이는 단기적으로 가격이 현재 상태를 지지하는 선이 될 수 있습니다.

지금 다주택자가 취할 수 있는 선택 수단

첫째, 9일까지 토지거래허가를 득할 수 있도록 토지거래허가서를 제출하면 일단은 잔금까지 시간을 벌 수 있습니다.

둘째, 이것이 불가할 경우 시장 상황을 지켜보면서 정부정책의 향방을 지켜봅니다. 

셋째, 증여를 고려합니다. 단 이럴 때에는 취득세, 양도소득세 등 세부담을 면밀하게 계산하여 유리한 쪽을 선택하는 방법을 취하는 수 밖엔 없어 보입니다.

가족간 부동산 매매와 절세 전략

 

한 가지 팁을 말씀드리자면 증여를 피할 수 있는 방법은 가족 간 매매를 고려할 수 있겠습니다. 시세보다 30% 이내로 매매하였을 경우 증여로 간주되지 않습니다. 그러나 이때에도 양도세는 내야 하며 다만, 중과가 되지 않고 일반 세율로 부과되겠지요

어차피 매수인을 찾지 못한다면 가족 간의 매매가 가장 빠른 방법이 될 것 같습니다. 하지만 가족에게 매매할 경우에 일반 매매처럼 자금출처를 입증하여야 하니 계약금 중도금과 잔금 시까지 빈틈없는 자금 이동을 입증할 수 있어야 할 것 같습니다. 

 

결론

유예 종료는 시장에 단기 충격을 줄 수 있지만 장기적으로는 매물감소로 이어질 것으로 보입니다. 안 그래도 공급물량이 달리고 재개발지역의 난항이 이어지는 현 상황에서 가격상승으로 이어질 가능성이 높아 보입니다. 따라서 실 수요자들은 가격 추이를 지켜보실 필요가 있습니다. 다주택자라면 지금 당장 보유 물건의 양도 차익과 세부담을 계산해 보고 매도와 보유 증여 중 어떤 선택이 유리한지를 세무 전문가와 상담하는 것이 필요합니다.

 

※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개인별 상황에 따라 다를 수 있으니 정확한 절세 전략은 세무전문가와 상담 바랍니다.