부동산 계약할 때 공인중개사가 하는 일이 뭐가 있다고요

부동산 계약할 때 공인중개사가 실제로 하는 일을 단계별로 정리했습니다. 계약 전 권리분석부터 계약 당일 설명 의무, 계약 후 사후 관리까지 알기 쉽게 설명합니다.

많은 분들이 부동산 중개업소에서 일하는 것을 은퇴 후의 목표직업으로 여기는데요. 이유는 외관상 힘들게 일하는 육체노동자들과는 달리 사무실에서 앉아서 일을 하는 편한 직업이고 비교적 투자금이 많이 안 드는 자기 사업인 자영업으로서, 구속되지 않아 마음 편하게 일을 할 수 있는 직업이라고 판단하는 데 있다고 봅니다.

그러다 보니, 하는 일이 뭐 대단한 게 있다고 몇 가지 서류를 작성하고 발급받아주는데 적게는 수십, 수백에서 많게는 수천이상 또는 큰 물건인 경우는 억대 단위까지 받느냐고 반문할 수 있습니다.

그에 대한 답변으로 현장에서 직접 중개사의 입장에서 일을 해본 경험이 없으면 이해하기는 힘들겠지만 중개사들이 일하는 다음의 비교적 평범, 루틴 한 과정을 살펴보고 이해를 돕도록 하겠습니다.

공인중개사는 계약 전 과정에서 의뢰인의 권리를 함께 살핍니다

계약의 성립과정과 잔금 후 사후관리까지  

계약 전 — 물건 확인과 권리분석

공인중개사의 역할은 계약 당일보다 훨씬 이전에 시작됩니다. 매물이 나오면 가장 먼저 하는 일이 권리분석입니다. 등기부등본을 열람해 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리관계를 확인하고, 건축물대장과 토지이용계획확인서를 통해 건물의 용도와 법적 상태를 점검합니다.

시세 파악도 중요한 업무입니다. 국토교통부 실거래가 자료와 인근 거래 사례를 바탕으로 매물의 적정 가격을 판단하고, 매도인과 매수인 사이에서 합리적인 거래가 이뤄질 수 있도록 조율합니다.

이 작업은 거래의 안전을 위한 작업으로서 매우 중요합니다. 물건의 공법상 이상 유무와 민법 및 중개업법상 이상 유무 등 현행 법규와 규정에 있어 위반 사실 여부를 판단하여 거래의 적법유무를 판단합니다.

실제로 공인 중개사사무소는 대개 물건지 가까운 곳에 위치하므로 물건의뢰인과 친분이 있거나 주변시세와 도시계획, 교통과 지리에 밝으므로 때에 따라서는 등기부 등본상 나와 있지 않은 권리관계도 알 수 있는 경우도 있어 거래위험을 사전에 회피할 수도 있습니다.

계약 당일 — 설명 의무와 계약서 작성

계약 당일 공인중개사는 법적으로 정해진 절차를 이행해야 합니다. 가장 중요한 것이 중개대상물 확인·설명서 작성입니다. 이 서류는 법정서식이라고 해서 물건의 권리관계, 법적 제한사항, 실제 이용 현황 등이 담기며, 공인중개사는 계약 당사자에게 이를 직접 읽고 설명할 의무가 있습니다.

계약서 작성 시에는 매도인·임대인의 신분을 확인하여 실 소유인인 지를 확인하는 중요한 일을 합니다. 특약사항이 양측의 의사를 정확히 반영하여 문구 한 자 한 자가 계약 당사자에게 어느 한쪽에 치우치지 않도록 하여야 하며 사실관계와 일치되도록  파악하여 후에 분쟁이 없도록 꼼꼼하게 작성합니다. 이 과정은 혹시나 나중에 분규가 생겨 소송에 이를 수도 있으므로 어느 정도의 사법적 지식과 개념도 갖추고 있어야 합니다.

계약금에 관한 수수 과정도 현장에서 확인하고 중개사의 입회하에 영수증을 주고받습니다. 계약금 영수증은 매수자나 임차인이 대출받을 때 은행 측에 제시하여야 하며 중개사의 날인이 있는 계약서와 계약금 입금 영수증을 이때에 서로 교부합니다.

계약서 한 장에는 중개사의 권리분석과 법적 검토가 담겨 있습니다

계약 후 — 잔금과 사후 관리

계약서에 도장을 찍는다고 끝이 아닙니다. 잔금일과 이사일 조율, 중도금 일정 관리, 잔금 당일 등기 이전 확인까지 공인중개사가 함께합니다. 매수인·임차인에게는 전입신고, 확정일자, 주택담보대출 실행 순서 등 행정 절차도 안내하며 혹시 모를 대항력과 우선변제권 등 중요한 부분에 대하여도 설명해 줍니다.

계약 후에도 채무로 인한 추가 제한물권 설정 확인과 말소사항 점검 등 계약 이후 예상치 못한 문제가 생겼을 때 중재 역할을 하는 것도 공인중개사의 몫입니다.

공인중개사의 법적 책임

공인중개사는 단순한 계약 중개인이 아닙니다. 업무 과정에서 고의 또는 과실로 의뢰인에게 손해를 끼쳤을 경우 손해배상 책임을 집니다. 이를 위해 공인중개사는 의무적으로 공제(보험)에 가입되어 있어야 하며, 개업 시 의뢰인들은 이를 확인할 수 있습니다. 계약 전에 공인중개사 자격증과 공제 가입 여부를 확인하는 것도 안전한 거래의 첫걸음입니다. 거래 전 확인해야 할 사항들을 체크리스트로 정리한 글도 함께 참고해 보시기 바랍니다.      "공인중개사가 알려주는 부동산 거래 체크리스트"

마무리

공인중개사는 계약서를 대신 써주는 사람이 아니라, 거래 전 과정에서 양측의 권리와 이익을 보호하는 역할을 합니다. 혹 자칫 실수를 하게 될 경우 공인중개사의 책임여하에 따라 중개수수료 보다 몇 배 경우에 따라서는 몇십 배의 손해배상을 중개사가 배상하여야 하는 경우도 있습니다. 실제로 제 친구는 한남동 재개발 지역의 물건을 계약했다가 원했던 평형이 아닌 게 밝혀져 소송을 통하여 계약금액의 배액 배상을 받아 낸 적이 있습니다. 소송기간은 2년이었습니다.

중개수수료가 아깝게 느껴지신다면 거래의 안전을 위하여 마음 편하게 지불하는 비용이라고 생각하시면 공인중개사 제도의 가치를 이해할 수 있습니다.

사실 겉으로는 편해보여도 안전한 계약을 위해 혹시나 있을지도 모를 실수를 막으려고, 또 양측 모두에게 맞는 특약을 짜내려고 밤잠을 설치는 일이 다반사입니다.정신적인 스트레스가 만만치 않은 직업입니다.

경험 많고 인근에서 오래된 믿을 수 있는 중개사란 한편으로는 그가 쌓아온 경험과 지식으로 의뢰인을 지키며, 편하고 만족할 만한 좋은 물건을 찾아드립니다.그리고 한편으론 자신이 아끼던 물건을 좋아할 사람을 찾아주는 "가치있는일을 하는 것"인 만큼, 그만큼의 중개수수료를 받을 자격이 있습니다.

경험 많고 지식 많은, 인근에서 오래 일한 신뢰할 만한 중개사를 고르는 것, 그것이 안전한 부동산 거래의 시작입니다.

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