토지거래허가구역에서 집 살 때 이것 모르면 낭패입니다
서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 지 8개월이 지났습니다. 그간 가격 상승을 막기 위해 출발하였지만 소기의 목적을 달성하지 못하자 다주택자에 대한 양도세유예를 5/9일까지 한으로 더 이상의 유예를 중단하기로 발표하는 등, 강도 높은 정책을 더하면서 까지도 전체적인 가격상승의 흐름을 막을 수 없었을 뿐 아니라 매물 잠김으로 심화되는 현상과 맞부딪치게 되었습니다.
이런 상황에서 실수요자들은 부족한 매물을 잡아 내집마련을 위해 서두르다 정작 챙겨야 할 사항을 간과하는 바람에 낭패를 겪을 수도 있음을 알려드리고자 합니다.
나는 무주택자인데, 왜 허가가 안 되죠?
우선 허가구역안에서 주택을 매수하려 할 경우 자격 요건부터 어떻게 되는지를 현장에서 겪어본 입장에서 말씀드리고자 합니다.
얼마 전 집을 사겠다며 찾아온 분이 있었습니다. 스스로 무주택자라고 했습니다. 과연 그럴까요? 그렇다면 토지거래허가구역에서 문제없이 주택을 매수할 수 있을까요? 우선, 토지거래허가구역 지정의 목적이 무엇인지를 짚고 넘어가 보겠습니다.
토지거래허가구역에서 주택을 매입할 때 허가여부의 기본원칙
- 실거주 목적 여부
- 자금조달 계획
- 이용 목적의 적정성
따라서 제도자체는 기본적으로 유주택자라더라도 기존 주택을 처분하고 이사 목적으로 매수할 수는 있습니다.
그러나 실질적으로 토지거래허가로 묶이면서 구역내에서의 매수는 4개월 이내로 실거주를 위한 전입을 하여야 합니다. 바로 이러한 요건으로 인해 세입자가 낀 주택을 구입하기 어려워지자 해당주택의 임대차 종료 시까지 입주를 유예해 주는 제도까지 마련했습니다. 하지만 이는 발표일 5월 12일을 기준으로 무주택 상태를 유지한 사람에게만 허용되는 엄격한 기준이 적용됩니다. 사실상 무주택자만이 주택을 매입할 수 있다는 뜻입니다.
따라서 중개실무에서는 기존의 세낀 매물을 매수하려는 분들은 다음 사항을 꼼꼼하게 검토해야 합니다.
- 기존주택 보유 여부
- 처분일정
- 입주가능 시기
- 세입자 계약상태
그런데 의외로 다음 사항을 모르는 매수자들이 생각보다 적지 않습니다.
- 예를들면 자신이 보유한 오피스텔이 업무용인지 주거용인지 확실하게 모르는 경우인데 주거용일 경우는 다주택자에 포함됩니다. 주거용 여부는 주민등록 전입 여부가 가장 명확한 기준이며, 전입이 없더라도 주택분 재산세 부과 여부,부가세 환급 여부, 사업자등록 유무, 난방, 싱크대,침대 등 실제 주거 형태를 종합적으로 판단합니다.
- 상속으로 취득한 주택지분을 보유한경우, 예를 들어 지분이 1/2인 경우처럼 실질적 주택보유로 볼 수 있는지 여부는 허가권자가 종합적으로 판단합니다. 이 경우 관할관청에 허가여부를 확인해야 합니다.
- 물론 배우자 명의의 주택도 세대기준으로 합산됩니다.
토지거래허가제도의 목적은 투기세력의 방지에 법취지가 있으므로 매수하려는 자는 앞에서 말한 기본원칙에 합당한다면
다주택자라도 매수가 불가능하다고는 볼 수 없습니다. 그러나 실제로는 토지거래허가를 득하기 위해서는 실거주요건과 기존주택처분계획 등이 합리적으로 인정받아야 하며 보유주택의 등기부등본을 기준으로 소유관계를 파악하므로 다주택자는 거의 매수가 사실상 막혀 있다고 봐야 할 것입니다.
현장에서 토지거래허가 신청에서 입주할 때까지
따라서 위의 경우 하나라도 해당한다면 관할관청에 미리 자신이 주택을 매수할 자격이 되는지를 미리 알아 보고 토지거래를 신청해야 할 것입니다.
실무에서는 매수인이 토지거래허가를 득하는데 문제가 없음을 전제로 매도인이 집을 팔 의사가 있음을 확인한 후 쌍방이 토지거래허가신청서에 날인을 하게 됩니다. 물론 그 이전에 매수인이 이주하려는 주택을 미리 현장답사를 한 후 매수 의사가 있으면 부동산 중개업소를 통하여 매도인을 접촉하게 됩니다. 물론 지역과 아파트를 물색하기까지는 매수인이 여러 경로를 통하여 탐색한 후 물건 소재지에서 가까운 중개업소를 통하여야 원하는 주택을 무리 없이 거래를 성사시킬 수 있습니다. 이 경우 해당 중개업소에서 신청서류에 기재를 한 후 날인을 받아 접수시키는 것까지 맡아서 해주니 본인이 자격요건에 문제가 없다면 허가를 득할 수 있습니다. 여기서 미리 자신이 매수하려면 자금조달계획, 실거주를 위한 입주시기, 기존주택 처분계획, 등을 면밀하게 꼼꼼하게 기재하여야 합니다. 이것이 완벽해야 토지거래허가가 나오는 것이니까요
약정서
매수인은 매수하려는 지역의 임장활동을 통하여 사전에 많은 노력을 기울였을것 입니다. 만일 본인이 봐둔 집을 매수하기로 하였으나 토지거래허가서를 신청한 후 약 14일간의 심사기간에 매도인이 변심이라도 하게 되면 그동안 노력한 시간이 허사가 될 뿐 아니라 요즘처럼 매매가액이 상승기엔 매도인이 변심할 가능성이 높습니다. 역으로 매수인도 다른 더 좋은 매물이 나오면 그리로 쏠릴 수 있으므로 토지거래허가신청서를 제출하기에 앞서 매도인과 매수인 상호 간에 약정서를 작성하여야 합니다. 주 내용은 '거래예정 금액표시'와 '토지거래허가가 안 나올 경우 본 약정은 파기하기로 한다'입니다. 그리고 무엇보다 변심으로 약정 파기시 손해배상을 청구하는 것을 약정하므로 이것은 외관상 약정이지만 실제 매매계약에 준하는 효과가 있습니다. 지역이나 부동산 사무실에 따라 형태는 다르지만 경우에 따라서는 약정금을 거는 경우도 있습니다. 당국에서는 토지거래허가서를 득한 후 실제 계약을 하도록 종용하지만 이는 계약과 다름없는 기능을 하고 있습니다. 이 약정서에 쌍방이 서명한 이래, 작년 토허제실시 후 20여 건 이상을 성사시켰지만 한 번도 약정파기가 없었습니다.
제출 서류 :
- 토지이용계획 신청서- 매입물건 상세기재( 면적, 지분, 공시가격, 토지가격, 건물가격 등 ) 매도인 인적사항, 매수인인적사항
- 토지이용계획서- 입주자 전원 인적사항( 주민등록 전입자)
- 토지취득자금조달계획 -공동명의자 모두
- 개인정보이용동의서- 매도인,매수인
- 위임장- 중개업소 또는 대리인이 제출할 경우
- 임대차계약 종료확인서- 세입자가 있는 경우
계약 단계별로 공인중개사가 실무에서 어떤 역할을 하는지는 '부동산 계약할 때 공인중개사가 하는 일이 뭐가 있다고요' 를 참고하시기 바랍니다.
토지거래허가구역에서의 기본원칙
구역내에서는 이제도의 기본취지가 투기수요를 막아 가격상승억제와 실수요를 안정시키는데 있으므로 원칙적으로 앞에서도 예시한 사항을 중시합니다. 즉, 실거주 목적과, 투기가능성 배제, 허가후 4개월내 입주와 2년의 실거주를 하여야 합니다.
여기에 합당하다면 다주택자도 가능합니다만 투기목적으로 판단하는 것은 담당공무원이 여러 사항들을 고려하여 재량 결정할 것이므로 전입가족, 직장, 전주택처분계획, 자금조달 등을 파악하여 판단하므로 거절될 가능성이 높아 불허될 것입니다. 특히 강남, 서초, 송파 쪽은 꽤 엄격하게 보는 것으로 알려져 있습니다.
마무리 ㅡ토허 신청 전 확인하여야 할 사항
첫째는 세대원의 주택보유수 - 가족명의의 주택, 예를 들면 상속지분, 오피스텔, 등을 파악하되 지분의 정도가 클 때에는 담당에게 확인해야 합니다.
둘째는 세입자가 계약종료 전이라면 세입자가 임대차종료까지 거주할 것인지 여부와 매매 시 퇴거할 의사가 있는지를 확인하여 제출서류인 임대차종료확인서를 받아두어야 할 것입니다. 만일 잔금 전 계약이 종료한다면 문제가 없겠지만 그렇지 않을 경우 실거주 유예신청을 하여야 할 것입니다.
셋째는 입주 후에는 세대원 전원의 전입신고를 하여야 합니다. 이는 제출서류 중 토지이용계획서에 기재사항이 있고 주민등록등본을 첨부하여야 합니다. 전입신고의 법적효력과 대항력에 대해서는 '이사할 때 전입신고 ㅡ 대항력 부터 점유개정까지 ' 를 참고 바랍니다.