부동산 중개수수료의 모든 것: 법정 요율부터 직거래 위험까지
부동산 거래는 누구에게나 한번 이상은 매도, 매수자 입장에 서게 됩니다. 이 순간, 양 당사자는 이익이 교차하는 순간에 마주하게 됩니다. 보통 사람들에겐 자신이 소유한 자산의 반 이상이 이동하게 되는 상황을 맞이하므로 당연히 긴장되는 순간입니다. 이때에 양 당사자의 이익을 대변하여 적당하게 조율하고 종국에는 계약을 원활하게 마칠 수 있도록 도와주는 중개사가 필요합니다. 이때에 중개사에게 중개수수료는 양 의뢰인들에게 관심사이기도 합니다.
중개수수료란 어떤 성질의 것인가
중개사의 역할
부동산에는 임자가 있다는 말을 자주 듣는데요 우리가 현장에서 일을 하다 보면 정말로 그렇게 느낄 때가 있습니다. 그 말인즉슨 부동산에는 그 부동산에 딱 맞는 인연이 있다는 말인데 보통 신축아파트라면 사람들은 몇 번 보고 낙점받아 계약에 이르지만 구축인 경우 최소 10번 이상을 보여줘야 낙점을 받아 계약하게 됩니다. 당연하게 중개사는 거래성사를 위해서 해당물건에 대한 구조와 편리성 내구성, 지리적 위치 교통, 인프라 등을 상세하게 설명해 주고 거래안전을 위해서 등기부등본 확인과 권리관계 파악, 각종 대장 등 문서발급과 확인, 양당사자의 조율을 통한 가격협상, 이후 가장 중요한 계약서의 작성에서부터 잔금 및 입주와 이사 시 관리비 정산, 매매 시 실거래 신고 및 자금조달 내역 신고, 사후 서비스까지 서비스해 줍니다.
중개수수료 요율과 계산
중개수수료는 부동산 거래 시 중개를 맡았던 공인중개사에게 지급하는 보수를 말합니다. 법적으로는 [공인중개사법]제32조에 근거하며, 국토교통부령으로 상한 요율이 정해져 있습니다. 상한 요율 내에서 중개사와 의뢰인이 협의해 결정합니다. 여기서 요율은 가격표가 즉 정찰제가 아니라 상한 한도를 말하는 것으로 이내에서 정하라는 의미이지 고정가격이 아닙니다. 그리고 지자체마다 요율이 다릅니다.
매매의 경우
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 |
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
임대차(전세월세)의 경우
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 |
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
※ 월세는 보증금 + (월세 × 100)으로 환산한 금액을 기준으로 계산한다. 단, 환산금액이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 계산한다. 참고) 찾기쉬운 생활법령정보(법제처 운영)
계산 예시
- 매매 5억 원: 5억 × 0.4% = 200만 원
- 전세 3억 원: 3억 × 0.3% = 90만 원
- 월세 보증금 1천만 원/월세 70만 원: 1천만 + (70만 × 100) = 8천만 원 → 0.4% = 32만 원
중개수수료 협의와 조정시기
법정 상한 요율 내에서 협의가능합니다. 만일 이보다 높은 수수료를 중개사가 요구하면 위법이므로 해당지자체에 신고하면 차액만큼 되돌려 받을 수 있습니다. 이때에 당 중개사는 벌금에 해당하는 과태료와 일시 영업정지로 처벌받을 수 있습니다. 요즘엔 아파트처럼 정형화된 곳에서는 그런 사례가 거의 없습니다. 이를 방지하기 위해 중개사 사무실에 요율표를 보이는 곳에 부착해야 하는 규칙이 있습니다. 알아두어도 좋은 거는 단골이거나 잘 아는 친분의 경우, 혹은 거래금액이 큰 경우엔 낮춰주기도 합니다.
예시 1) 그러나 무리한 할인 요구는 안 하시는 것이 의뢰인에게 득이 될 수 있습니다. 특히 자신의 집을 매도해 달라고 의뢰할 때 어떤 매도인은 50%만 주겠다느니 하며 먼저 선수 치는 경우가 있는데 별로 현명치 못합니다. 아파트라면 같은 물건이 여러 개가 있다면 그런 수수료가 적은 매물을 먼저 팔아주거나 좋은 가격으로 협상에 응하게 해 주겠습니까?
예시 2) 또 어떤 매도인은 반대로 잘 받아주면 내가 수수료를 더 챙겨주겠다고 제시하는 매도인도 있지만 이런 경우 은어로 '인정작업' 한다고 합니다만 그런 경우, 성사되거나 매도인의 목표금액보다 더 큰 금액으로 계약이 성사되었다고 해서 요율보다 더 준사례도 없습니다. 20여 년의 경험에 그런 경우는 겪어본 적도 없지만 만일 더 준다는 조건이 형성되어도 사람은 말할 때와 또 다르게 맘이 바뀝니다. 더구나 상한 요율 이상을 받아놓고 상대방이 신고하면 중개업법령 위반으로 처벌을 받는데 그렇게 하겠습니까
조정시기) 의뢰인이 중개사에게 수수료 협상시기는 원칙상으로 계약 전의 협의하는 게 법적으로 맞을 겁니다. 그래야 서로 협의가 안될 경우에 계약을 하느냐 마느냐 결정할 수 있는 시간을 가질 수 있기 때문입니다. 그런데 의뢰인은 이 점을 알아야 합니다. 거래 성사를 위해서 짧은 기간에 매도나 임대인과 매수, 임차인의 변심을 막기 위해 가계약을 본계약에 앞서 입금하게 됩니다. 이에 근거를 남기기 위해 문자를 중개사가 쌍방에 거래조건, 동호수, 입주시기, 잔금일정 등을 적어 전송하는데 가계약도 계약으로 간주하므로 직전에 수수료협상하는 게 원칙이지만 그럴 타임이 없이 진행되는 게 대부분입니다.
따라서 계약 끝나고 잔금 직후 수수료에 관한 분쟁이 끊임없이 일어나는 게 현실입니다.
수수료는 의뢰한 중개사에게만 지불
가끔 의뢰인 들 중에 헷갈려하는 분들이 있습니다. 어느 의뢰인이 부동산 중개사무소에 들려 아파트 매입을 의뢰하여 성사되었다면 의뢰인은 자기가 의뢰한 그 부동산에게 수수료 한 번을 지불하면 됩니다. 만일 매도인이라면 매도의뢰를 하여 성사시켜 준 부동산에 중개수수료를 지불합니다. 이 경우 그 중개사는 매수인, 매도인 양측으로부터 중개수수료를 받게 되는 것이지요. 금액은 요율표에 의해서 받게 되는 것이므로 양 당사자들과 합의가 없는 한 같은 금액을 받게 됩니다. 이런 경우를 단독 중개한다고 합니다. 모든 중개사들이 이런 중개를 원합니다.
그러나 원하는 매수자가 잘 나타나지 않을 경우에는 다른 마땅한 매물이 없는 부동산이 공동으로 요청할 경우 매물을 소유한 중개사가 이에 응하여 성사될 경우 이를 공동중개한다고 합니다. 아까도 말했지만 의뢰인은 자기가 의뢰한 중개사에게 수수료를 한 번만 지불하면 되므로 중개사는 양측으로부터 수수료를 받는 게 아니라 매도자는 물건 내놓은 중개사에게, 매수자는 자기가 사달라고 한 중개사에게 중개수수료를 지불하면 됩니다. 따라서 단독 중개보다 수입은 1/2로 줄어들지만 신속하게 중개하는 이점이 있고 자신에만 매물이 있는 것이 아닌 한, 경쟁이기 때문에 혼자서 단독으로 중개를 고집할 순 없는 것이 중개업계 이기도 합니다. 공동중개는 엄연한 합법이며 요즘 같이 매물 잠김으로 매물이 드문 경우엔 매물을 단독의뢰받은 중개사는 공동중개요청에 잘 응하려 하지 않을 경우도 발생하기도 합니다.
직거래의 위험
요즘 직거래 플랫폼이 늘면서 수수료를 아끼려는 시도가 많아졌습니다. 하지만 여기에는 함정이 있을 수가 있습니다. 그것들을 예시를 든다면
1) 등기부등본에 근저당, 가압류, 예고등기, 전세권 등의 복잡한 권리의 설정과 말소가 많을수록 계약을 이행하는 과정이 평탄치 않을 수 있고 자칫하면 큰돈이 물리거나 그 일로 소송에 휘말릴 경우 자금이 묶일 수 있습니다.
2) 임대차계약이라면 임대인에게 전입세대열람원, 보증금현황, 확정일자현황 그리고 임대인의 국세, 지방세 납부확인서를 요구해야 하는데 임대인이 이런저런 핑계를 대며 제시하지 않을 경우, 난감할 수밖에 없습니다. 그렇다고 확인 안 된 상태에서 덥석 계약금을 지불했다가 전세사기 등의 사고라도 당할 경우입니다. 이런 경우에 중개사가 필요합니다. 중개사는 상대방에게 필요 서류를 갖추도록 요구할 수 있으며 이를 계약서에 명시하여 문제가 될 시 법적 수속 절차를 밟게 될 경우 중요한 단서가 됩니다.
3) 중개사는 자신의 영업범위 내의 물건의 소유자에 대해 명시되지 않은 내막이나 권리관계를 소상히 알 수 있습니다. 다년간 지역에서 영업한 중개사 사무소이므로 정보에 더 밝습니다. 부동산 거래전 꼭 확인해야할 체크리스트 보기
계약파기 시 중개수수료는?
계약 후 양측에서 계약이행을 할 수 없는 상황, 사적인 사정이나 이익을 앞세워 계약대로의 이행을 지체하는 등의 이유로 계약이 해지되는 경우가 있습니다. 계약해제의 사유 여부에 따라 만일 중개사의 책임 있는 과오가 아니라면 의뢰인들은 중개사에게 중개수수료를 지불해야 합니다.
이때에 계약 전 파기라면 원론상 수수료지급 의무가 없습니다. 하지만 이경우 문제가 되는 경우가 있습니다. 가계약을 지불하고 계약을 파기하는 경우 통상 매수, 임차 양 의뢰인은 가계약금을 포기해야 하는 경우가 대부분입니다. 성립요건으로 문자에 명시하기 때문이고 통상 판례에 의하면 이를 계약에 준하는 것으로 판단합니다. 그런데 계약으로 간주하면서도 중개사에게는 수수료를 지불하지 않는 게 대부분입니다. 중개사 잘못이 아니고 수고만 한 셈이 됩니다. 이때에 문자로 계약 성립조건을 보낼 때 중개수수료를 지불한 것을 명시하기도 합니다. 이 때문에 종종 분규가 발생합니다만. 이 정도의 금액으로 소송을 불사할 일이 아니기 때문에 중개사는 수고했어도 감수하는 경우가 대부분으로 갑이 아닌, 을 입장의 애환이기도 합니다. 법원에서는 계약 시 확인설명서 교부를 기준으로 중개수수료가 발생한다고 판시했기 때문입니다. 가계약도 계약의 일 부로 본다고 규정한 것과 명백한 모순입니다.
마치며
흔히 중개사는 편하게 힘든 노동을 하지 않고 단지 남의 부동산을 보여주는 것만으로 수백만원 이상 천만 원대의 비싼 보수를 받는다고 생각하실 수 있는데요 중개하는 분들은 첫째는 안전거래를 위해 사전에 위험요소를 점검하며 둘째는 양 의뢰인이 만족할 수 있는 공통분모를 찾아내기 위해 고심합니다. 그리고 세 번째는 소유권을 이전할 때까지 관련 부가적인 일을 맡아 서비스해 줍니다. 이런 일은 부동산과 가까이 있는 관계로 해당중개사가 친숙하게 처리할 수 있기 때문에 가능한 것이며 외관상으로 아무렇지도 않고 쉬운 것 같지만 중개사는 양 의뢰인 간의 조율을 하느라 많은 스트레스가 있기도 합니다. 중개사가 이러한 일들의 처리에 있어 과오가 발생하면 해당 부분에 달하는 금전적 손해배상을 감수해야 하는 경우도 흔합니다.그런데도 불구하고 선진국과 비교해서 우리의 중개보수가 결코 많다고는 할 수 없음을 감안해야 합니다.